Fundos Imobiliários em Baixa: 5 FIIs promissores que valem o risco em 2025

Em meio à maior turbulência do mercado de FIIs da última década, descubra por que alguns especialistas estão vendo uma janela única de oportunidade. Análise completa revela os fundos mais resilientes e com maior potencial de valorização no cenário atual.

Publicado em 02/02/2025 por Rodrigo Duarte.

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O mercado de Fundos Imobiliários brasileiro está atravessando um momento histórico de desvalorização, com diversos fundos negociando abaixo do seu valor patrimonial. Essa correção sem precedentes tem suas raízes em fatores macroeconômicos complexos, incluindo o déficit orçamentário que atingiu R$230 bilhões em 2023 e já soma R$85 bilhões em 2024, criando um ambiente de incerteza para investidores institucionais e pessoa física.

A fuga de capital estrangeiro tem pressionado significativamente o mercado, resultando em uma desvalorização média de 30% nos principais FIIs do setor. Este movimento é particularmente notável em fundos de tijolo, onde ativos prime estão sendo negociados com descontos superiores a 40% do seu valor patrimonial, criando uma disparidade histórica entre o valor real dos imóveis e o preço de mercado das cotas.

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O comportamento do investidor de varejo tem amplificado essa tendência, com um volume de vendas superior ao historicamente observado. Dados recentes mostram que mais de 60% dos investidores pessoa física reduziram suas posições em FIIs nos últimos 12 meses, muitos realizando prejuízos significativos sem uma análise aprofundada dos fundamentos dos ativos.

Contudo, esta correção também tem revelado oportunidades únicas no setor. Fundos com histórico sólido de gestão, ativos de qualidade e inquilinos de primeira linha estão oferecendo yields mensais superiores a 1%, com alguns casos chegando a 1,5% ao mês. Esta rentabilidade, combinada com a isenção de imposto de renda sobre os rendimentos, tem chamado a atenção de investidores mais experientes que enxergam o momento atual como uma janela de oportunidade.

Fundos Imobiliários em Baixa: 5 FIIs promissores que valem o risco em 2025
Créditos: Redação

O Impacto da Taxa Selic nos Fundos Imobiliários

A taxa Selic tem sido um dos principais catalisadores da atual desvalorização dos FIIs. Com a manutenção em patamares elevados, os investimentos em renda fixa têm atraído um volume significativo de capital, criando um efeito migratório que pressiona os preços dos fundos imobiliários. Este fenômeno é particularmente relevante quando observamos que a rentabilidade "livre de risco" dos títulos públicos tem superado consistentemente os yields médios dos FIIs nos últimos 18 meses.

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Historicamente, existe uma correlação inversa entre a taxa de juros e o desempenho dos FIIs. Análises do mercado mostram que para cada ponto percentual de aumento na Selic, os fundos imobiliários tendem a apresentar uma desvalorização média de 3% a 4% em suas cotas. Este impacto é mais pronunciado em fundos de tijolo, especialmente aqueles voltados para lajes corporativas e shoppings, que têm maior sensibilidade às variações do ciclo econômico.

Entretanto, os fundos de papel têm demonstrado maior resiliência neste cenário. Por serem compostos principalmente por CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) atrelados ao CDI ou IPCA, estes fundos conseguem capturar parte da alta dos juros em seus rendimentos. Dados recentes mostram que fundos de papel mantiveram uma distribuição média de dividendos superior a 1,2% ao mês, mesmo durante o período de alta da Selic, evidenciando sua capacidade de adaptação ao cenário macroeconômico.

A perspectiva de início do ciclo de queda da Selic tem gerado expectativas positivas para o setor. Projeções indicam que uma redução gradual da taxa básica para 12,5% até 2026 poderia resultar em uma valorização média de 25% a 30% nas cotas dos principais FIIs do mercado. Esta expectativa tem levado investidores institucionais a aumentarem gradualmente suas posições, especialmente em fundos que mantiveram fundamentos sólidos durante o período de stress do mercado.

Análise dos 5 FIIs Mais Promissores de 2025

O KNSc11 (Kinea Securities) emerge como uma das opções mais atrativas do mercado atual, com um P/VPA de 0,96 e dividend yield de 12,42%. O fundo se destaca pela composição diversificada de sua carteira, com forte exposição a CRIs indexados ao IPCA, oferecendo proteção natural contra a inflação. A gestão profissional da Kinea, uma das maiores do mercado, tem mantido uma política conservadora de investimentos, priorizando devedores com rating AAA e garantias reais robustas.

O LVBI11 desponta como uma oportunidade única no segmento logístico, negociando com desconto de 27% sobre seu valor patrimonial. Com um portfólio de galpões estrategicamente localizados nos principais eixos logísticos do país e contratos de longo prazo com grandes empresas de e-commerce, o fundo mantém uma taxa de ocupação superior a 95%. O yield atual de 11,91% reflete a qualidade dos ativos e a estabilidade dos contratos atípicos, que oferecem maior previsibilidade de receitas.

O VGHF11 tem se destacado pela gestão ativa e criteriosa do portfólio de CRIs, apresentando um dos maiores dividend yields do mercado (15,06%). A estratégia do fundo de manter uma exposição equilibrada entre papéis indexados ao CDI e ao IPCA tem proporcionado proteção em diferentes cenários econômicos. O desconto atual de 16% sobre o valor patrimonial oferece uma margem de segurança adicional para novos investidores.

O PVBI11 representa uma oportunidade única no segmento de lajes corporativas, com imóveis Triple A nas regiões mais valorizadas de São Paulo. O desconto de 33% sobre o valor patrimonial não reflete a qualidade dos ativos nem o potencial de valorização com a retomada do mercado corporativo. A taxa de ocupação crescente e o perfil dos inquilinos, majoritariamente empresas multinacionais, suportam a tese de investimento de longo prazo.

O TRXF11 se destaca no segmento de renda urbana, com foco em imóveis ocupados por grandes redes varejistas. O dividend yield de 12,83% é sustentado por contratos atípicos de longo prazo com empresas como Carrefour e Assaí. A diversificação geográfica do portfólio e a qualidade dos inquilinos oferecem uma combinação atraente de risco-retorno, especialmente considerando o desconto atual de apenas 3% sobre o valor patrimonial.

Estratégias para Investir em FIIs em Cenário de Crise

A abordagem de investimento em FIIs durante períodos de crise requer uma metodologia criteriosa de análise e seleção. A primeira etapa consiste em avaliar os fundamentos do fundo, incluindo a qualidade dos ativos, localização estratégica dos imóveis, e solidez financeira dos inquilinos. Em cenários de stress de mercado, estes indicadores tornam-se ainda mais cruciais, pois fundos com bases sólidas tendem a apresentar maior resiliência e recuperação mais rápida quando o ciclo se reverte.

A diversificação emerge como elemento fundamental na construção de um portfólio resiliente. Dados históricos demonstram que uma carteira bem equilibrada, com exposição a diferentes segmentos (logístico, corporativo, varejo e recebíveis), apresenta menor volatilidade e melhor relação risco-retorno. A recomendação dos especialistas é manter uma alocação máxima de 15% em um único fundo e não ultrapassar 25% em um mesmo segmento, garantindo proteção contra riscos setoriais específicos.

O timing de entrada também desempenha papel crucial na estratégia de investimento. A técnica de preço médio (DCA - Dollar Cost Averaging) tem se mostrado particularmente eficaz em momentos de alta volatilidade, permitindo ao investidor aproveitar as oscilações do mercado para construir posições a preços médios mais atrativos. Esta abordagem reduz o impacto emocional das decisões de investimento e minimiza o risco de timing inadequado.

A análise do P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial) ganha relevância especial no cenário atual. Fundos negociando com descontos superiores a 30% sobre seu valor patrimonial podem representar oportunidades significativas, desde que mantidos os fundamentos sólidos. Contudo, é essencial complementar esta análise com outros indicadores como ocupação, inadimplência e qualidade dos contratos vigentes, estabelecendo uma visão mais completa do risco-retorno de cada investimento.

Perspectivas e Projeções para o Mercado Imobiliário

As projeções para o mercado imobiliário indicam uma potencial reversão do ciclo atual de desvalorização, impulsionada por fatores macroeconômicos e setoriais. A expectativa de redução gradual da taxa Selic para 12,5% até 2026 deve atuar como principal catalisador da recuperação dos FIIs. Análises históricas demonstram que ciclos de queda de juros tradicionalmente resultam em uma valorização média de 30% a 40% no setor de fundos imobiliários ao longo de 18 a 24 meses.

O segmento de galpões logísticos apresenta perspectivas particularmente promissoras, impulsionado pelo crescimento contínuo do e-commerce. Estimativas apontam para uma demanda crescente por espaços logísticos nos próximos anos, com projeção de aumento médio de 15% nos valores de locação até 2026. Este cenário favorece especialmente fundos com ativos em localizações estratégicas e contratos indexados à inflação, que devem capturar parte significativa deste potencial de valorização.

O mercado de lajes corporativas mostra sinais de recuperação gradual, com aumento na taxa de ocupação nos principais centros comerciais. A tendência de retorno aos escritórios, ainda que em modelo híbrido, tem sustentado uma retomada na demanda por espaços corporativos de alto padrão. Dados recentes indicam uma absorção líquida positiva nas regiões premium de São Paulo e Rio de Janeiro, sugerindo uma possível reversão no ciclo de vacância que afetou o setor nos últimos anos.

Os fundos de papel devem manter sua atratividade mesmo em um cenário de queda da Selic, beneficiando-se da maturação do mercado de CRIs e da sofisticação crescente das estruturas de garantia. A expectativa é de que os spreads de crédito se mantenham em patamares atrativos, compensando parcialmente a redução da taxa base e sustentando yields competitivos para os investidores. Adicionalmente, a maior seletividade na originação de novos CRIs deve contribuir para a manutenção da qualidade das carteiras.

ESCRITO POR: Rodrigo Duarte - Jornalista formado pela Universidade do Vale do Rio dos Sinos (Unisinos), com especialização em Marketing Digital.