Caixa altera regras de financiamento e impacta milhões. Confira as mudanças

A Caixa é uma das maiores operadoras de financiamento imobiliário do Brasil. O banco entra como instituição financeira garantidora das operações, repassando o dinheiro para as construtoras ou para os donos do imóvel, e transferindo a dívida para o comprador, que deve quitar o financiamento com os pagamentos das parcelas acordadas.

O banco, que é estatal e segue as regras do mercado financeiro de forma geral, atua tanto como financeira para os imóveis vendidos dentro dos programas imobiliários do governo quanto no mercado privado. O banco pode ser acionado, inclusive, para a compra e para a venda de imóveis usados.

Dentro desse programa, existem uma série de regras que devem ser observadas e que foram criadas justamente para garantir a saúde das operações financeiras. E, neste ano de 2024, muitos consumidores que estavam próximos de realizar o sonho da casa própria ou prestes a adquirir imóveis comerciais ou terrenos enfrentaram uma dificuldade adicional.

Ao longo de diversos meses, os contratos de financiamento que chegavam ao banco não tinham andamento, já que a instituição financeira deve analisar e liberar, ou não, o crédito para a compra do bem. E isso foi causado, de acordo com explicações posteriores que foram dadas pela Caixa e pelo Governo Federal, pela falta de dinheiro disponível para essas operações de crédito.

Além disso, o banco também anunciou uma série de mudanças nas regras do financiamento imobiliário. Essas alterações foram feitas justamente com o objetivo de concentrar na resolução de alguns problemas de fluxo de caixa e de dinheiro disponível para que esses financiamentos sejam liberados.

O que mudou nas regras de financiamento de imóvel da Caixa?

Menos percentual de financiamento

Uma das principais alterações feitas nas regras de financiamento de imóvel da Caixa diz respeito ao percentual máximo de valor que o banco pode assumir como pagamento de um determinado bem. Isso acaba interferindo diretamente no valor da entrada, já que quanto menor a parcela de financiamento, maior será o valor que deverá ser desembolsado pelo comprador.

De acordo com as novas regras anunciadas pelo banco, para os imóveis de até R$ 1,5 milhão, a Caixa agora exige uma entrada de 20%, um aumento substancial em relação aos 10% exigidos anteriormente. Nesse caso, o comprador terá que desembolsar um valor maior como entrada, ficando de fora do financiamento.

Alteração na taxa de juros

Outra mudança anunciada para o financiamento de imóveis da Caixa diz respeito à taxa de juros normalmente cobrada. Essa é uma taxa que varia bastante de acordo com uma série de fatores, não existindo um valor fixado que é aplicado para todas as compras. Mas, de forma geral, o banco afirmou que as taxas ficaram mais variáveis.

O que será levado em consideração na taxa de juros, de acordo com o banco, basicamente é o perfil do tomador de crédito. Na prática, significa que aqueles compradores que apresentarem um bom histórico de crédito vão acabar conseguindo pagar mais barato pelo financiamento do imóvel, com taxas de juros mais baixas.

Redução do prazo para pagamento

O prazo total para o pagamento do financiamento de imóvel assumido junto ao banco também é diferente em relação ao que estava sendo praticado até o começo de 2024. Isso interfere diretamente no poder de compra das pessoas, uma vez que o valor das parcelas muda bastante.

O banco não entrou em detalhes colocando um prazo máximo fixo para que os financiamentos sejam quitados, uma vez que isso também vai depender de uma análise feita do contrato, de forma individual, e que também leva em consideração os perfis dos clientes. Mas, de maneira geral, a Caixa anunciou uma redução dos prazos.

O que fazer para conseguir se enquadrar nas novas regras de financiamento imobiliário da Caixa?

Todas essas mudanças nas regras do financiamento de imóveis da Caixa exigem que as pessoas se adaptem ao que devem fazer para conseguir, de fato, adquirir um imóvel com esse banco. Confira algumas dicas que podem ajudar a se enquadrar, de forma específica, nessas novas regras de financiamento:

Revise poupança e investimentos

Normalmente, as pessoas que estão se preparando para adquirir um bem como um imóvel, que possui um alto valor agregado, se planejam durante muitos anos para conseguir realizar esse sonho. Como nos casos de imóveis que não estão inseridos em programas de habitação, que não são financiados 100%, essas pessoas precisam guardar uma certa quantidade de dinheiro para dar de entrada.

Caso as pessoas já tivessem atingido um determinado valor que seria dado como entrada para o pagamento dos imóveis, pode ser que elas tenham que guardar mais dinheiro. Por isso, será muito importante fazer uma revisão completa dos valores disponíveis, para verificar se o saldo será suficiente.

Lembrando que, na maioria dos casos, além dos gastos com o valor de entrada, os compradores de um imóvel precisam de mais dinheiro para outros pagamentos, como a documentação da compra. Por isso, também é muito importante verificar se esses valores estão disponíveis.

Refaça a simulação das parcelas

Normalmente, os compradores de imóveis realizam simulações antes de fechar o negócio. Essas simulações possuem, como principal objetivo, fazer com que as pessoas tenham uma ideia do valor da entrada que devem oferecer no contrato e também o valor aproximado das parcelas que serão pagas.

Caso essa simulação tenha sido feita antes das mudanças de regras, pode ser interessante fazer a simulação novamente, com o objetivo de verificar se as condições permanecem as mesmas ou próximas.

Avalie outras opções de financiamento

A Caixa é a opção de financiamento mais buscada pelos compradores de imóveis, normalmente com juros mais baixos e melhores condições. Em alguns casos, como programas habitacionais, a Caixa acaba sendo a única opção de financeira.

Mas, em outros casos, pode ser interessante fazer uma boa pesquisa financeira para verificar as taxas de juros e as condições de prazo para pagamento do contrato. O valor de entrada normalmente acaba sendo o mesmo em todas as instituições financeiras, mas os outros elementos do contrato podem apresentar boas diferenças.

Dicas gerais para aprovação no financiamento de imóveis

Verifique o score antes de solicitar o financiamento

Antes de mais nada, é muito importante que as pessoas tenham informações atualizadas em relação ao score, que é a pontuação atribuída ao consumidor por órgãos de proteção ao crédito, como o SPC ou Serasa. Esses pontos representam o histórico financeiro da pessoa, incluindo tanto os pontos positivos quanto os negativos. Os financiamentos costumam ser liberados apenas para os scores mais elevados, sem que as pessoas tenham qualquer tipo de negativação.

É importante que esse score já esteja mais elevado no momento em que o comprador começar a solicitar os financiamentos junto aos bancos. Caso seja negado, é importante esperar um pouco antes de fazer um novo pedido, uma vez que essas consultas muito frequentes também podem derrubar a pontuação.

Habilite o Cadastro Positivo

Outra coisa que geralmente ajuda bastante as pessoas que estão tentando obter qualquer tipo de financiamento ou linha de crédito é estar com o Cadastro Positivo habilitado. Além de ser muito importante para conseguir aumentar o score, esse cadastro leva em consideração todos os movimentos considerados positivos nesse histórico financeiro.

Por exemplo, quando as pessoas pagam suas contas em dia, elas acabam tendo um registro positivo no seu cadastro. Caso quitem um empréstimo ou outro financiamento, sem atrasar os pagamentos das parcelas, isso também conta no Cadastro Positivo.

Tenha conta no banco que vai intermediar o negócio

Na maioria dos casos, os financiamentos dos imóveis são intermediados por um banco, como a Caixa. Muitas dessas instituições financeiras acabam oferecendo uma série de vantagens para aqueles clientes que estão querendo buscar uma opção de financiamento de imóvel em um banco no qual já possuem conta.

O fato de ter uma conta e utilizar outros serviços do banco aumenta a credibilidade do consumidor diante da instituição financeira, dando mais segurança para que o negócio seja concretizado. Além disso, nesse caso, as cobranças das parcelas poderão ser feitas em débito em conta, o que também acaba sendo uma condição para redução de taxas de juros.

Tenha todos os documentos em mãos

Algo que acontece com certa frequência em relação aos pedidos de financiamento de imóveis é que muitos são negados antes mesmo dos sistemas chegarem ao momento no qual são feitas as análises das informações financeiras. Nesse caso, eles acabam parando na análise dos documentos.

É muito importante que os compradores dos imóveis tenham todos os documentos que normalmente são exigidos pelo banco em mãos. Além disso, também é muito importante verificar se todos eles constam dados consolidados, sem problemas de inconsistências.

Normalmente, os documentos solicitados nesse processo são os seguintes:

• RG e CPF
• Carteira de Trabalho
• Comprovante de Residência
• Certidão de Casamento ou União Estável
• Holerites e/ou outros comprovantes de renda
• Extratos bancários
• Declaração de Imposto de Renda

Lembrando que todos os documentos devem estar devidamente atualizados, especialmente os comprovantes de renda, que devem demonstrar os valores recebidos mais recentemente, e de residência, bem como a declaração de Imposto de Renda, que deve ser sempre a mais recente.