Portabilidade de crédito imobiliário: entenda o que é

A partir do momento em que o consumidor faz um determinado tipo de financiamento ou toma um empréstimo em um banco, até alguns anos atrás ele era obrigado a continuar com esse vínculo até que todas as obrigações estivessem devidamente quitadas. Além disso, todas as condições deviam se manter exatamente como previstas no momento da assinatura do contrato, sem muito espaço para flexibilidade.

Com o passar do tempo, as coisas acabaram mudando um pouco. A relação dos consumidores, de uma forma geral, com as instituições financeiras mudou a partir do momento em que começaram a surgir diversas outras empresas competindo no mesmo espaço. Os contratos também acabaram se tornando muito extensos.

Nesse cenário, surgiu a portabilidade, a partir de uma legislação criada pelo governo e implementada pelo Banco Central, permitindo que as pessoas tenham mais possibilidades de escolha, ao mesmo tempo que incentiva a concorrência entre os bancos tradicionais e também as fintechs, justamente para que essas empresas tenham mais chance de conquistar os consumidores.

A possibilidade de levar um determinado contrato financeiro de um banco para outro pode ser aplicada aos mais variados tipos de contratos financeiros, incluindo os financiamentos que são disponibilizados para adquirir bens mais caros, como os imóveis.

Entenda o que é a portabilidade do financiamento imobiliário, mas antes conheça melhor esse tipo de operação de crédito, que é muito popular para a aquisição de uma casa ou de qualquer tipo de imóvel, independentemente da sua finalidade.

O que é o financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário, no Brasil, é a operação financeira mais utilizada pelas pessoas que desejam adquirir um determinado imóvel. Trata-se de uma operação na qual os bancos ou uma instituição financeira atuam como intermediadores de uma compra.

Os compradores escolhem um imóvel, seja ele na planta ou pronto, usado ou novo, vendido diretamente por outro consumidor, por uma construtora ou por uma incorporadora, e o pagamento acaba sendo feito pela financeira. O cliente assume essa dívida, com o pagamento das parcelas.

Nesse tipo de operação, a instituição financeira também acaba sendo incorporada ao contrato através do que é chamado de alienação. Basicamente, a financeira pode tomar posse daquele imóvel a partir do momento em que o consumidor não conseguir fazer os pagamentos das parcelas do financiamento em dia.

Uma das principais características do financiamento imobiliário é a possibilidade de fazer uma compra e parcelar em um tempo maior, o que acaba sendo a forma que muitas pessoas têm de realizar o sonho da casa própria. Determinados tipos de contratos podem chegar a 30 anos de prazo.

O que é a portabilidade?

O conceito de portabilidade nas operações financeiras é o ato do consumidor e cliente de uma determinada instituição financeira transferir uma operação financeira, seja um empréstimo ou um financiamento, para outra instituição financeira ou banco. Nesse caso, a dívida segue nessa outra empresa.

Com essa operação, o cliente faz um novo contrato de empréstimo ou financiamento com esse outro banco. O banco que recebe o novo cliente deve quitar a dívida no banco antigo, liberando assim a pessoa do vínculo anterior, e o cliente assume uma dívida com o novo banco.

É claro que, na grande maioria dos casos, as pessoas fazem esse tipo de mudança visando conseguir contratos e condições mais interessantes. Juros mais baixos, por exemplo, acabam sendo a principal atração na possibilidade de uma portabilidade, assim como a possibilidade de conseguir parcelas mais baratas e a ampliação do pagamento do empréstimo por mais tempo, junto com um crédito adicional, que normalmente é liberado como troco.

Quando se pensa em portabilidade de financiamento imobiliário, estamos pensando justamente nesse tipo de operação de crédito, na qual as pessoas levam o seu financiamento de um banco para outro.

Quem pode fazer portabilidade de crédito imobiliário?

Para realizar essa operação, antes de mais nada, os interessados devem procurar ativamente uma instituição financeira que aceite a portabilidade e que ofereça condições mais favoráveis quando comparadas às do contrato original.

Além disso, existem algumas condições que surgem como exigências na análise do perfil do cliente. É muito importante que essa operação seja feita antes de qualquer problema com os pagamentos das parcelas. O ideal é que os pagamentos estejam em dia.

O saldo devedor, que é o montante da dívida que ainda falta ser pago no contrato original, deve ser compatível com as condições oferecidas pelo novo banco. Nesse caso, a análise será feita justamente pelo banco, que avaliará toda a documentação.

A portabilidade também deve ser feita antes que o contrato entre em processo de quitação ou renegociação na instituição original.

O Banco Central define algumas regras aplicáveis aos financiamentos que devem ser respeitadas para que a portabilidade possa ser feita. Diversas condições referentes aos contratos devem ser analisadas, como o fato de o documento estar completo, com todas as declarações e assinaturas verificadas, etc.

Além disso, caso a operação de crédito imobiliário a ser transferida seja do Sistema Financeiro Habitacional (SFH), ela precisará continuar nessa condição na nova instituição financeira.

Caso a operação esteja no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), ela poderá migrar para o SFH, desde que respeitadas as regras da modalidade, que são:

• Preço máximo do imóvel de R$ 1,5 milhão;
• Taxa de juros máxima de 12% ao ano + Taxa Referencial (TR);
• Pagamento em até 35 anos (420 meses);
• Financiamento máximo de 80% do valor do imóvel; entre outros.

Caso o mutuário decida manter o financiamento no SFI, é preciso lembrar que não há condições preestabelecidas na modalidade. Assim, o que vigora é o acordo entre as partes.

Como fazer portabilidade de financiamento imobiliário?

O processo normalmente envolve uma visita a uma agência bancária ou o envio de documentos por meio de opções digitais que algumas empresas oferecem aos seus clientes. Normalmente, essa não é uma operação feita completamente de forma digital, uma vez que exige uma análise específica.

Para encaminhar essa proposta, em geral, as pessoas devem seguir alguns passos:

• Coleta de informações: é importante ter em mãos todas as informações referentes ao contrato que será levado para outra instituição financeira. A dica é obter um documento atualizado do contrato e da situação atual do financiamento, com o total ainda devido, por exemplo.
• Pesquisa de possibilidades: com o contrato em mãos, os clientes devem procurar bancos e instituições financeiras que ofereçam opções de financiamento mais interessantes. Além de visitar os bancos, os clientes podem usar simuladores e sistemas disponíveis na internet.
• Autorize o novo banco: ao encontrar uma proposta interessante, essa operação é feita de forma independente, envolvendo as duas empresas. O banco que recebe a dívida encaminha os documentos e as autorizações assinadas pelo cliente para que a troca seja feita.
• Depois disso, existem alguns passos burocráticos que variam conforme o banco escolhido. Normalmente, o cliente precisa assinar uma nova proposta de crédito para que ela passe a ter validade. Essa documentação também deve conter a prova de que o banco anterior teve a dívida devidamente quitada.

Como escolher um novo banco para fazer portabilidade do financiamento imobiliário?

Existem diversos critérios a serem considerados para escolher o banco que receberá a portabilidade do contrato. Entre as informações que devem ser pesquisadas estão:

Taxa de juros nominal: a taxa de juros anunciada pelo banco é um dos principais fatores a serem considerados.

• Custo Efetivo Total (CET): o CET inclui encargos e despesas do financiamento. Compará-lo entre as instituições é essencial para entender o custo real.
• Prazo remanescente: o tempo que falta para quitar o financiamento também influencia na escolha do banco. Alguns oferecem condições melhores para prazos mais longos.
• Valor da prestação: verifique se o valor das parcelas se encaixa no seu orçamento mensal, garantindo que possa arcar com o pagamento das parcelas.

Em alguns casos, essas informações podem ser encontradas em simuladores oferecidos tanto por aplicativos independentes quanto por sites ou aplicativos dos próprios bancos. Com o contrato original e a situação atualizada em mãos, os clientes conseguem simular a nova proposta.

Os bancos podem cobrar pela portabilidade?

Essa é uma informação importante que nem sempre é conhecida por quem faz esse tipo de operação. É comum que instituições financeiras definam uma série de cobranças e taxas aplicadas diretamente nas escolhas financeiras dos clientes, incluindo a portabilidade.

Mas, de acordo com o Banco Central, a portabilidade é uma operação que não deve ser cobrada. No entanto, a instituição proponente pode solicitar uma conferência do imóvel, visando verificar se o valor do imóvel é o mesmo que consta nos contratos.