Minha Casa, Minha Vida para renda de R$ 13 mil exige 20% de entrada no imóvel usado?

O Minha Casa, Minha Vida passou a atender famílias com renda mensal bruta de até R$ 13 mil por meio da modalidade Classe Média. Com ela, é possível financiar imóveis novos, usados ou na planta de até R$ 600 mil.

Isso não significa, porém, que todo comprador consiga adquirir um imóvel usado pagando somente 20% de entrada.

As condições atuais fazem uma distinção importante entre imóveis novos e usados e também entre as regiões do país. Para imóveis usados localizados no Sul e Sudeste, a parcela máxima financiável pode chegar a apenas 60% do valor do imóvel.

Nesse cenário, o comprador precisaria completar pelo menos os outros 40%, considerando uma operação aprovada exatamente no limite máximo.

Em outras regiões, a situação pode ser diferente. Dependendo do sistema de amortização e da análise do financiamento, a cota pode permitir uma entrada menor.

Quem pode usar o Minha Casa, Minha Vida Classe Média

A modalidade é destinada a famílias com renda mensal bruta de até R$ 13 mil.

Diferentemente das faixas de menor renda do programa, não existe processo de inscrição ou seleção para entrar na Classe Média.

A família procura diretamente uma instituição financeira habilitada, apresenta os documentos e passa pela análise de crédito.

Também é necessário cumprir as demais condições do programa, como não possuir outro imóvel residencial ou financiamento habitacional ativo nas situações que impeçam o enquadramento.

O imóvel pode custar até R$ 600 mil e estar localizado em qualquer região do país.

O prazo do financiamento pode chegar a 420 meses, equivalentes a 35 anos, e a taxa nominal divulgada para a modalidade é de 10% ao ano.

Esses limites não garantem, por si só, a aprovação. A renda, o histórico de crédito, o valor do imóvel e a capacidade de pagamento continuam sendo analisados.

Imóvel usado no Sul e Sudeste pode exigir 40% de entrada

É nos imóveis usados que aparece uma das principais diferenças.

Atualmente, para unidades usadas situadas nas regiões Sul e Sudeste, a cota máxima do financiamento no MCMV Classe Média é de 60% do valor do imóvel.

Imagine um apartamento usado avaliado em R$ 300 mil.

Se o financiamento alcançar o máximo de 60%, o banco poderá financiar R$ 180 mil. Os R$ 120 mil restantes, equivalentes a 40%, precisarão ser cobertos pelo comprador com recursos próprios, FGTS elegível ou uma combinação das duas fontes.

Em um imóvel de R$ 450 mil, 40% correspondem a R$ 180 mil.

Já para um imóvel usado no teto de R$ 600 mil, a diferença chega a R$ 240 mil.

Por isso, uma família com renda compatível com a Classe Média pode passar pela análise de renda e ainda assim descobrir que o principal obstáculo para a compra é juntar a entrada.

E onde entram os 20% divulgados pela Caixa?

A Caixa informa uma entrada mínima de 20% em sua apresentação geral da modalidade Classe Média.

Esse número, porém, não deve ser aplicado isoladamente a qualquer imóvel usado.

As regras específicas de cota de financiamento precisam ser consideradas.

Nas demais regiões do país e na aquisição de imóveis novos, a cota máxima segue os percentuais definidos para o sistema de amortização utilizado. Pelas condições atuais, pode chegar a 80% do valor no sistema Price e a 90% no SAC.

Quando o financiamento cobre 80%, a diferença é justamente de 20%.

Quando alcança 90%, a parcela não financiada pode ser de 10%.

Mas esses são limites máximos. A instituição pode aprovar percentual menor de acordo com a capacidade financeira do comprador e as características da operação.

Portanto, “entrada de 20%” é uma referência possível em determinados contratos, não uma promessa de que todo comprador precisará levar somente esse valor.

O FGTS pode ser usado para completar a entrada

Uma das alternativas para reduzir o dinheiro que precisa sair da conta do comprador é utilizar o saldo disponível no FGTS.

Dentro das condições previstas para utilização do fundo, os recursos podem ser usados na entrada do imóvel ou posteriormente para amortizar o financiamento e ajudar no pagamento das prestações.

Imagine uma família que pretende comprar um imóvel usado de R$ 400 mil no Sul ou Sudeste.

Com uma cota máxima de 60%, seriam financiados até R$ 240 mil. Restariam R$ 160 mil.

Se os compradores tiverem R$ 70 mil de FGTS elegível para a operação, ainda precisariam providenciar outros R$ 90 mil para completar a diferença, desconsiderando despesas adicionais.

O FGTS ajuda, portanto, mas não modifica sozinho a cota máxima de financiamento.

Além disso, seu uso depende do cumprimento das regras próprias do fundo.

A entrada não é o único dinheiro necessário para comprar

Outro erro comum é guardar exatamente o percentual exigido e considerar o orçamento concluído.

Comprar um imóvel envolve outras despesas.

Podem existir custos com avaliação, registro do contrato, impostos relacionados à transmissão, documentação e outros procedimentos necessários à operação.

Parte dessas despesas pode variar de acordo com município, características do imóvel e condições do financiamento.

Também é prudente evitar utilizar toda a reserva financeira na entrada.

Depois da mudança surgem gastos com condomínio, pequenas reformas, móveis, mudança e manutenção da nova residência.

Uma família que consegue reunir exatamente R$ 120 mil para entrar em um imóvel de R$ 300 mil não necessariamente está financeiramente preparada para usar os R$ 120 mil por completo.

Renda de R$ 13 mil não garante financiamento de R$ 600 mil

O teto de renda e o teto do imóvel também não devem ser confundidos com aprovação automática.

Uma família que recebe exatamente R$ 13 mil pode se enquadrar no MCMV Classe Média, mas isso não significa que o banco financiará qualquer imóvel de até R$ 600 mil.

A instituição calcula quanto da renda pode ser comprometido com a prestação, analisa outras dívidas e verifica a capacidade de pagamento.

O próprio imóvel também passa por avaliação.

Se o comprador combinar um preço de R$ 500 mil com o vendedor, mas a avaliação utilizada pelo financiamento resultar em valor menor, será necessário observar qual referência será considerada na operação. Isso pode aumentar a quantidade de recursos próprios necessária.

Por isso, a simulação deve acontecer antes da assinatura de compromisso financeiro difícil de desfazer.

Afinal, quanto é preciso ter para comprar o imóvel usado?

Não existe uma resposta única de 20%.

Para um imóvel usado no Sul ou Sudeste dentro da Classe Média, a regra atual de financiamento de até 60% pode levar a uma necessidade mínima de aproximadamente 40% para completar o preço.

Em outras regiões, os percentuais podem permitir uma entrada menor, conforme o sistema de amortização e a operação aprovada.

O FGTS pode ajudar a compor essa diferença.

O ponto mais importante é não partir apenas do limite de renda de R$ 13 mil e imaginar que ele garante uma determinada entrada.

Antes de escolher o imóvel, o comprador precisa simular o financiamento considerando sua cidade, se a unidade é nova ou usada, o sistema de amortização, o saldo de FGTS e a capacidade real de pagamento.

No Minha Casa, Minha Vida Classe Média, caber dentro da faixa de renda abre a porta do programa. O tamanho da entrada é decidido alguns passos depois.